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민원인 -「공동주택관리법」 제52조제3항 각 호 외의 부분 전단이 주택관리업의 등록 요건을 정한 것인지 여부(「공동주택관리법」…

본문

1. 질의요지
「공동주택관리법」 제52조제1항에서는 주택관리업을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(각주: 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장)을 말하며, 이하 같음)에게 등록하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 각 호 외의 부분 전단에서는 “제1항에 따른 등록은 주택관리사(임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인을 포함한다)가 신청할 수 있다”고 규정하고 있는바, 

  같은 조 제3항 각 호 외의 부분 전단은 주택관리업의 등록 요건을 정한 것인지, 아니면 주택관리업 등록 신청을 “주택관리사” 또는 “임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인”이 대신하도록 한 것인지?
2. 질의배경
  민원인은 「공동주택관리법」 제52조제3항 각 호 외의 부분 전단은 주택관리업 등록 요건을 정한 것이 아니라 주택관리업 등록 신청을 주택관리사 등이 대신하도록 한 것이라는 입장으로 국토교통부 질의를 거쳐 법령해석을 요청함. 

3. 회답
  이 사안에서 「공동주택관리법」 제52조제3항 각 호 외의 부분 전단은 주택관리업의 등록 요건을 정한 규정입니다.

4. 이유
  일반적으로 “신청”이란 행정청의 처분을 구하기 위한 의사 표시를 의미하고, 그러한 의사 표시를 할 수 있는 자는 법령에 별도의 규정이 없는 한 해당 처분을 구하는 당사자인바, 「공동주택관리법」 제52조제3항 각 호 외의 부분 전단에서는 같은 조 제1항에 따른 등록은 “주택관리사(임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인을 포함한다)”가 신청할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐, “대신” 또는 “대리”하여 신청하는 경우에 대해서는 규정하고 있지 않으므로, 위 규정에 따라 주택관리업을 하기 위해 등록하는 당사자는 ‘주택관리사’ 또는 ‘임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인’에 해당해야 할 것입니다.

  그리고 「공동주택관리법」 제52조제3항은 2011년 9월 16일 법률 제11061호로 「주택법」이 일부개정될 당시 종합적이고 전문적인 공동주택의 관리가 이루어지도록 ‘주택관리사 위주의 주택관리업 등록제도’를 도입하여 공동주택의 부실관리로 인한 입주자의 피해를 방지하기 위한 목적(각주: 2008. 12. 5. 의안번호 제2877호로 발의된 주택법 일부개정법률안 개정이유 및 이에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조)으로 입법(각주: 2011년 9월 16일 법률 제11061호로 「주택법」 제53조제3항 전단으로 신설된 후 2016년 8월 11일 법률 제13474호로 「공동주택관리법」이 제정되면서 내용 변경 없이 같은 법 제52조제3항 각 호 외의 부분 전단으로 규정됨)된 것인바, 「공동주택관리법」 제52조제3항 각 호 외의 부분 전단은 기존의 주택관리업 등록 요건(각주: 구 「주택법」(법률 제11061호로 일부개정되기 전의 것을 말함) 제53조제3항에서는 현행 「공동주택관리법」 제52조제3항 후단과 같이 주택관리업을 등록하려는 자는 대통령령으로 정하는 자본금, 인력, 시설 및 장비를 갖추도록 규정하였음) 이외에 ‘주택관리사 자격이 있는 개인(주택관리사)’ 또는 ‘주택관리를 전문으로 하려는 법인(임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인)’으로 주택관리업을 영위할 수 있는 자의 자격을 제한하는 규정으로 보는 것이 위와 같은 입법취지에 부합합니다.

  한편 「공동주택관리법」 제52조제3항 각 호 외의 부분 후단 및 같은 항 제2호에서는 “주택관리업을 등록하려는 자”는 대통령령으로 정하는 인력ㆍ시설 및 장비를 보유하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제65조제4항 및 별표 5에서는 “주택관리업의 등록기준”의 하나로 ‘상시 근무하는 주택관리사를 1명 이상’ 두어야 한다고 규정하고 있는데, 주택관리업을 하려는 자가 반드시 주택관리사 자격(상사법인의 경우 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사의 자격을 갖출 것 등)을 가지고 있어야 한다고 규정하고 있지 않으므로, 같은 법 제52조제3항 각 호 외의 부분 전단은 주택관리업의 등록을 제한하는 것이 아니라 등록을 대리하여 신청할 수 있는 경우를 규정하고 있는 것으로 보아야 한다는 의견이 있습니다.

  그러나 「공동주택관리법 시행령」 제65조제4항 및 별표 5는 “같은 법 제52조제3항 후단 및 같은 항 제2호의 위임에 따른 주택관리업의 세부 등록기준”으로 주택관리업의 수행에 필요한 최소한의 인력 기준 등을 정한 것인 반면, 같은 법 제52조제3항 각 호 외의 부분 전단은 주택관리업을 수행할 수 있는 자격에 대한 세부 기준을 같은 법 시행령에 위임하지 않고 법률에서 직접 규정한 것으로 보아야 할 것이므로, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

  따라서 「공동주택관리법」 제52조제3항 각 호 외의 부분 전단은 주택관리업의 등록 요건을 정한 규정으로 보아야 합니다.

※ 법령정비 권고사항

  「공동주택관리법」 제52조제3항 각 호 외의 부분 전단에 따른 주택관리업 등록을 할 수 있는 자의 자격 요건과 같은 항 제2호 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 별표 5의 주택관리업 등록 요건 중 인력 요건이 혼동될 소지가 있으므로 해당 규정의 체계를 정비하거나 등록 관련 기준, 절차 및 서식을 규정하고 있는 하위법령에서 이를 확인적 차원에서라도 명확히 규정할 필요가 있습니다.

<관계 법령>

공동주택관리법 
제52조(주택관리업의 등록) ① 주택관리업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하여야 하며, 등록 사항이 변경되는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다.
  ② (생  략)
  ③ 제1항에 따른 등록은 주택관리사(임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인을 포함한다)가 신청할 수 있다. 이 경우 주택관리업을 등록하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.
  1. 자본금(법인이 아닌 경우 자산평가액을 말한다)이 2억원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것
  2. 대통령령으로 정하는 인력ㆍ시설 및 장비를 보유할 것
  ④ ~ ⑥ (생  략)

공동주택관리법 시행령
제65조(주택관리업의 등록기준 및 등록절차 등) ① ~ ③ (생  략)
  ④ 법 제52조제3항제1호 및 제2호에 따른 주택관리업 등록기준은 별표 5와 같다.

[별표 5] 

주택관리업의 등록기준(제65조제4항 관련)

구분
등록기준
1. 자본금
2억원 이상
2. 기술인력
가. 전기분야 기술자
전기산업기사 이상의 기술자 1명 이상
나. 연료사용기기 취급 관련 기술자
에너지관리산업기사 이상의 기술자 또는 에너지관리기능사 1명 이상
다. 고압가스 관련 기술자
가스기능사 이상의 자격을 가진 사람 1명 이상
라. 위험물취급 관련 기술자
위험물기능사 이상의 기술자 1명 이상
3. 주택관리사
주택관리사 1명 이상
4. 시설ㆍ장비
가. 5마력 이상의 양수기 1대 이상
나. 절연저항계(누전측정기를 말한다) 1대 이상
다. 사무실

비고
 1) "자본금"이란 법인인 경우에는 주택관리업을 영위하기 위한 출자금을 말한다.
 2) 주택관리사와 기술자격(「국가기술자격법 시행령」 별표 중 해당 분야의 것을 말한다)은 각각 상시 근무하는 사람으로 하며, 「국가기술자격법」에 따라 그 자격이 정지된 사람과 「건설기술 진흥법」에 따라 업무정지처분을 받은 기술인은 제외한다.
 3) 사무실은 「건축법」 및 그 밖의 법령에 적합한 건물이어야 한다.
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